Fristlose Kündigung auch bei unverschuldeten Zahlungsschwierigkeiten

Viele Menschen erhalten aufgrund von Arbeitslosigkeit oder geringem Einkommen Geld vom Jobcenter. Das als Hartz IV bekannte Arbeitslosengeld wird direkt an den Anspruchsberechtigten ausgezahlt. Um pünktliche Mietzahlungen zu gewährleisten treten Anspruchsberechtigte oftmals ihren Anspruch für die Kosten der Unterkunft an den Vermieter ab, so dass das Jobcenter die Miete direkt und pünktlich überweisen kann. Dies befreit den Mieter aber nicht von seiner Verpflichtung zur pünktlichen Mietzahlung.

Zahlt das Jobcenter nicht, bekommt der Mieter eine Mahnung. Wichtig ist, dass der Mieter sich dann sofort mit dem Jobcenter in Verbindung setzt, wenn er Kenntnis vom Ausbleiben der Mietzahlungen erhält, um eine fristlose Kündigung aufgrund von Zahlungsverzug zu vermeiden. Diese kann gemäß §§ 543, 569 BGB ausgesprochen werden, wenn der Mieter:

a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b) über einen Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Am 04. Februar 2015 entschied der Bundesgerichtshof mit Urteil VIII ZR 174/14, dass eine fristlose Kündigung auch dann rechtens ist, wenn die Mietzahlungen vom Jobcenter ausbleiben. Nach dem Grundsatz "Geld hat man zu haben" bestätigt der BGH, dass der Mieter für die rechtzeitige Mietzahlung verantwortlich ist, egal woher dieser das Geld für die Miete bekommt.

Ist die fristlose Kündigung einmal ausgesprochen, bedeutet dies nicht sofort den Verlust der Wohnung. Durch Zahlung der offenen Beträge kann die fristlose Kündigung geheilt und das Mietverhältnis fortgeführt werden, wenn der Rückstand vor Ablauf von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage beglichen wird.

Doch Vorsicht! Erfolgt eine zweite fristlose Kündigung innerhalb von zwei Jahren, ist eine Heilung nicht mehr möglich. Daran ändert auch eine verspätete Zahlung nichts. Hat der Kündigungsgrund zum Zeitpunkt der Kündigung vorgelegen, so macht der spätere Wegfall des Kündigungsgrundes die erfolgte Kündigung nicht unwirksam.

Deshalb ist es wichtig, auf die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung zu achten. Auch Ihr Vermieter hat Verpflichtungen zu erfüllen, denen er nur nachkommen kann, wenn er rechtzeitig über seine Einnahmen verfügen kann.